Acheter un bien immobilier ancien, que faut-il savoir ?

11/08/2011

Lorsqu’on envisage d’acheter un bien immobilier ancien, il y a plusieurs choses qu’il faut considérer avec attention pour ne pas se faire avoir. Nous vous donnons quelques conseils sur les étapes obligatoires pour acheter un bien immobilier.

La signature d’une promesse ou compromis de vente :

L’achat d’un bien immobilier ancien se concrétise par la signature d’une promesse unilatérale de vente ou par la signature d’une promesse synallagmatique de vente plus communément appelée compromis de vente.

La promesse unilatérale de vente :

Si vous signez avec le vendeur du bien une promesse unilatérale de vente, il n’y a que lui qui s’engage à vendre et ce jusqu’à une date déterminée dans la promesse ; il n’y a même pas besoin de prévoir de conditions suspensives puisqu’il n’y a pas d’engagement de votre part pour acheter le bien dans le cadre de ce contrat.

En revanche, il est généralement prévu la mise en place d’une indemnité d’immobilisation dont le montant varie entre 5 et 10% du prix de vente ; c’est le prix que vous payez pour réfléchir sur la suite à donner relativement au bien qui vous intéresse et ce pendant la durée de vie de la promesse ; cette indemnité versée à titre d’acompte au moment de la signature de la promesse ; elle sera acquise au vendeur pour quelque raison que ce soit si vous n’achetez pas le bien ; bien entendu en cas de signature de l’acte authentique de vente, cette somme s’imputera sur le prix de vente.

Ce type de promesse doit obligatoirement être enregistré à la recette des impôts du lieu de situation de l’immeuble afin de lui donner date certaine et ce dans les dix jours de sa signature, sous peine de nullité. Ce type de promesse est peu utilisée en pratique.

La promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente :

Dans ce cadre juridique, vendeur et acquéreur s’entendent et s’engagent sur la chose et sur le prix.Un acompte est demandé au moment de la signature du compromis (en général 5% du prix de vente) qui s’imputera sur le prix si la vente se réalise et qui sera conservée par le vendeur à titre de dédit, si toutes conditions suspensives réalisées, l’acquéreur ne donne pas suite.

On prévoit dans le compromis des conditions suspensives.

La condition suspensive essentielle est la condition de l’obtention du prêt immobilier et il est avantageux de prévoir dans la rédaction de la condition le taux maximum du prêt que vous ne voulez pas dépasser avec son montant et sa durée – conditions qui doivent être compatibles avec les conditions du marché.En contrepartie, pour la protection du vendeur, le compromis prévoit l’obligation pour l’acquéreur de déposer sa demande de financement et de pouvoir en attester dans un délai donné; l’acquéreur peut être également tenu de justifier de l’accord de ce prêt sous un délai fixé au contrat.Le compromis de vente est en général signé pour une durée de trois mois.

A la fin de ce délai, les conditions suspensives étant réalisées, la signature de l’acte authentique peut avoir lieu.Si les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai contractuel, les parties sont déliées de leurs engagements sans qu’il y ait lieu de verser d’indemnité ; l’acompte versé par l’acquéreur au moment de la signature du compromis lui est restitué sans pénalité.Il est à noter que, en tant qu’acquéreur, vous pouvez si vous le souhaitez, procéder à la signature de l’acte authentique de vente quand bien même les conditions suspensives prévues ne seraient pas réalisées ; en effet, celles-ci sont stipulées au seul profit de l’acquéreur et vous pouvez donc y renoncer si bon vous semble.

La signature de l’acte authentique de vente :

Cet acte est obligatoirement signé chez un notaire et sous sa responsabilité qui s’assure notamment de la validité du titre de propriété, de l’état hypothécaire du bien, des éventuelles servitudes….

Les frais d’acquisition :

Plus élevés que pour l’achat d’un bien neuf, ils comprennent :

  • Les droits d’enregistrement : droit départemental (3,60 %) et taxe additionnelle communale (1,20 %), soit un total de 4,80 % pour les actes signés à compter du 15 Septembre 1999 (la loi de finances pour 1999 ayant supprimé la taxe régionale de 1,6 %).
  • Les frais divers (droit de timbre, salaire du conservateur des hypothèques, renseignements d’urbanisme, levée des états hypothécaires…) et les émoluments du notaire, le tout variant entre 1,5 et 2 % du prix d’achat.

Au total, les frais d’acquisition pour l’achat d’un bien ancien s’établissent désormais autour de 6,8 % du prix d’acquisition.