Garanties hypothécaires : Privilège de Prêteur de Deniers ou hypothèque conventionnelle ?

09/08/2011

Les garanties hypothécaires Pour les prêts immobilier de faible montant et de courte durée (en général moins de 21 343 € et moins de 7 ans), l’établissement prêteur peut se dispenser de garantie ou se contenter d’une simple promesse d’hypothèque constatée par acte sous seing privé et n’occasionnant pas de frais.

Mais dans la majorité des cas, votre prêt immobilier devra être garanti par une inscription hypothécaire (Privilège de Prêteur de Deniers ou hypothèque conventionnelle) ou par la caution d’un établissement spécialisé.

Les différentes garanties peuvent être :

  • Le privilège de prêteur de deniers (PPD)
  • L’hypothèque conventionnelle
  • Les sociétés de caution mutuelle
  • Les cautions mutuelles
  • Autres garanties  (Ces garanties confèrent à la banque le droit de faire vendre le bien à son profit en cas de non paiement des mensualités.)

Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD)

Le PPD est la garantie hypothécaire retenue lorsque le prêt est destiné à l’acquisition d’un bien immobilier ancien ou achevé, à l’appui d’un acte de vente entre un vendeur et un acquéreur. Constituée devant notaire, cette garantie occasionne des frais qui seront à régler au notaire le jour de la signature de l’acte.

Son coût peut être évalué de la manière suivante : Coût PPD = ( Montant du prêt x 0,73 % ) + 549 €

Avantage du PDD

Le coût du PPD est faible. Il est dispensé de la taxe de publicité foncière, soit 0.615% du montant du prêt.

Inconvénient du PDD

En général le PPD est inscrit pour la durée du prêt majorée de 2 ans, de fait les frais de mainlevée sont importants si vous remboursez votre prêt par anticipation.

Date d’effet du PDD

Son rang prend effet à la date de la vente. Ce qui lui permet d’être prioritaire sur les autres garanties. Le rang de l’hypothèque prend effet à la date de son inscription.

Particularités du PDD

Le privilège de prêteurs de deniers est prioritaire sur toutes les autres garanties prises sur le bien.
Le PPD donne lieu à un acte notarié, qui sera inscrit dans les 2 mois suivant la vente, à la conservation des hypothèques.

Conclusion sur le PDD :

le privilège de prêteur de deniers est plus avantageux que l’hypothèque conventionnelle pour le cas où vous seriez certain de ne pas rembourser votre prêt par anticipation.

L’hypothèque conventionnelle

L’hypothèque est utilisée lorsque le PPD ne peut être inscrit : s’il n’y a pas d’acte de vente (par exemple des travaux) ou si le paiement s’effectue en plusieurs fois par appels de fonds successifs (construction, vente en l’état futur d’achèvement…). De même que le PPD, l’hypothèque est inscrite par le notaire et se règle le jour de la signature de l’acte . Son coût est par contre plus élevé : Coût Hypothèque = ( Montant du prêt x 1,47 % ) +732 € NB : Le coût du PPD et de l’hypothèque sera légèrement inférieur s’ils garantissent un prêt réglementé aidé, de type 0 %, Epargne Logement, Prêt Conventionné ou Prêt à l’Accession Sociale. Dans tous les cas, le calcul exact de ces frais devra être confirmé par votre notaire.

Avantages de l’Hypothèque conventionnelle

Comme pour le privilège de prêteur de deniers, l’hypothèque permet au créancier de saisir et de vendre par voie judiciaire, le bien en cas de défaillance de l’emprunteur qui ne pourrait plus acquitter ses créances. Par conséquent, seule la banque qui finance l’achat de votre bien pourra s’en prévaloir. D’une manière générale, l’hypothèque est l’une des garanties les plus demandées.
Les frais de l’hypothèque représentent environ 2 % du montant du prêt.

Inconvénient de l’Hypothèque conventionnelle

Elle fait l’objet de la taxe de publicité foncière, soit 0.615% du montant du prêt sans oublier les frais d’enregistrement. Le principe de l’hypothèque est donc assez onéreux. Il est donc plus judicieux financièrement d’avoir recours au privilège de prêteur de deniers quand vous achetez un bien existant

Date d’effet de l’Hypothèque conventionnelle

son rang prend effet à la date de son inscription. Comme la date de l’inscription détermine le rang des créanciers hypothécaires, il est de l’intérêt du créancier d’inscrire sa créance le plus rapidement possible.

La caution d’un organisme spécialisé :

Si votre dossier correspond à certains critères qualitatifs, notamment en terme de taux d’endettement et d’apport personnel, vous pourrez bénéficier de la caution d’un organisme spécialisé ou d’une mutuelle en remplacement d’une garantie hypothécaire. L’organisme se portant caution remboursera le prêt à la banque en cas de non paiement, mais pourra ensuite se retourner contre l’emprunteur pour obtenir le remboursement de sa dette.

Particularités :
-L’hypothèque donne lieu à un acte notarié. L’inscription s’effectue au bureau des hypothèques du lieu où se trouve le bien acheté.
-L’hypothèque est très intéressante avec un prêt épargne logement, un prêt à l’accession sociale, un prêt conventionné et un prêt à taux zéro, car ces prêts sont dispensés de la taxe de publicité foncière.

 


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