Le prêt viager hypothécaire, comment faire ?

14/07/2011

Le prêt Viager hypothécaire, les principes de bases

« Viager » signifie que pour devenir propriétaire vous allez verser une rente mensuelle au vendeur et qu’à la mort de celui-ci vous deviendrez propriétaire. La personne qui achète, donc celle qui verse la rente s’appelle le débirentier, celui qui perçoit la rente est le crédirentier.

Le prêt viager s’adresse aux personnes qui peuvent se permettre un paiement échelonné (vous réglez chaque mois une somme définie) et qui ne dispose pas d’un apport suffisant pour accéder à un crédit immobilier, il faut alors concevoir l’achat en prêt viager comme un placement dont la plus value dépendrait de la mort prématurée du vendeur.

Comment fonctionne le prêt Viager ?

Si le logement est occupé au moment de l’achat par le vendeur, il pourra continuer à y résider aussi longtemps qu’il le souhaite l’occupation du logement ou non conditionnera le prix de la rente mensuelle du prêt viager. Si le logement est loué à un tiers, le débirentier percevra le loyer, à moins que le crédirentier décide de conserver l’usufruit de ce bien.
Quand il y a des réparations à faire sur le logement, des charges à régler, c’est le propriétaire qui paye. Vous pouvez inclure une répartition du paiement des charges dans la promesse de vente.

Calcul de la rente du prêt viager

Le prix de la rente va être calculé en fonction des 2 parties : il faut tenir compte de la valeur réelle du bien, de l’âge du crédirentier afin de calculer son espérance de vie la fonction du logement.

Si le logement est occupé, le prix de la rente sera inférieur au prix de la rente pour un logement habité ou loué à un tiers.

L’acheteur ne pourra décider d’habiter le logement, il est seulement le nu-propriétaire et c’est le crédirentier qui pourra décider de jouir de son usufruit. Il est possible pour l’acheteur de donner une partie du prix de la rente, comme un apport ou un  » acompte  » on appelle cette somme le  » bouquet  » bien entendu le montant de la rente sera calculé en fonction de la somme qu’il restera à devoir. Le paiement de la rente du prêt viager sera mensuel, trimestriel ou annuel après accord des deux parties si la rente peut être calculée sur une personne elle peut être aussi réversible à la mort du crédirentier le conjoint pourra bénéficier de la rente jusqu’à sa propre mort. Afin que le débirentier ne subisse pas l’inflation, il est préférable d’indexer le prix de la rente en général l’indice de référence est celui des prix à la consommation (INSEE), ou le coût de la construction en cas de litige entre les deux parties le tribunal d’instance peut accorder une majoration ou une diminution du coefficient de réévaluation,se basant sur les lois de finances.

Ce qu’il faut savoir sur le prêt viager

La vente sera annulée dans diffèrent cas comme par exemple si le crédirentier meurt dans les 3 semaines après  la signature de l’acte de vente d’une maladie dont il est déjà atteint à la signature, si le prix du bien est estimé insuffisant, si l’acheteur sait que le vendeur est condamné à mourir parce atteint d’une maladie incurable. La promesse de vente en viager pourra être signée sous seing privé. Puisqu’il s’agit d’une transaction immobilière, l’acte définitif de vente sera réalisé devant le notaire puis inscrit et publié à la conservation des hypothèques.

Le débirentier deviendra propriétaire du bien au moment de la signature il pourra donc disposer de son bien en le vendant avant le décès du crédirentier, pour finir il faut savoir que les frais engendrés (dossiers, huissiers, assurances…)  par l’achat avec un prêt viager seront à la charge de l’acheteur.

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