Le Prêt épargne au logement

15/08/2011

Le prêt épargne logement

Toute personne physique titulaire de droits à prêt, à l’issue d’une phase d’épargne sur un CEL ou un PEL, peut solliciter un prêt épargne logement. Évidemment vous ne devez pas être en situation de surendettement ou en cours de dêpot d’un dossier de surendettement auprès de la Banque de France. Le montant des intérêts obtenus sert de base pour déterminer le montant du prêt le titulaire de droits au prêt épargne au logement peut augmenter le montant de son financement ou la durée de celui-ci en recevant les droits au prêt d’un autre titulaire d’épargne logement.

Qui peut céder ses droits?

-    le conjoint du bénéficiaire,
-    les ascendants ou descendants du bénéficiaire ou de son conjoint,
-    les frères et sœurs du bénéficiaire ou de son conjoint,
-    les oncles, tantes, neveux et nièces du bénéficiaire ou de son conjoint.

Si les conjoints sont mariés sous le régime de communauté légale, la cession de droits n’est pas nécessaire. Par contre, si un divorce ou un décès intervient, la cession venant de l’ancienne belle famille n’est plus possible. Dans le cas d’enfants mineurs, il est nécessaire d’obtenir l’accord du représentant légal et du juge des Tutelles.

Quelles sont les conditions de cession du prêt épargne logement ?

Certains principes généraux sont à respecter  la cession de droits à prêt PEL ne peut pas être partielle ; par contre, les droits provenant d’un CEL peuvent être utilisés pour partie,  la cession de droits est soumise à des règles afférentes aux produits, les produits détenus par le cessionnaire et le cédant doivent présenter certains critères d’ancienneté.

Montants minimum d’intérêts acquis avant cession de droits du prêt épargne au logement

Pour qu’une demande de prêt soit recevable, il est nécessaire qu’un montant minimum d’intérêts soit acquis, avant toute cession de droits, et utilisé pour le financement :
–     22,50 € pour les travaux d’économie d’énergie,
-     37 € pour les travaux de réparation ou d’amélioration,
-     75 € pour les autres investissements.

Délai et règles d’utilisation du prêt au logement

A la clôture d’un PEL, le titulaire de droits à prêt issus de ce PEL a un délai d’un an pour les utiliser. Par contre, le délai de validité d’une attestation d’intérêts acquis concernant un CEL est de dix ans. Les règles d’utilisation si l’emprunteur est cessionnaire (bénéficiaire) de droits, il est tenu d’utiliser l’intégralité de ses propres droits à prêts avant de consommer ceux provenant de la cession. Cette règle est valable produit par produit. Exemple : un détenteur de droits CEL et PEL recevant des droits CEL est tenu d’utiliser en totalité ses droits CEL mais pas les droits PEL, par contre, si un CEL comporte diverses générations de taux, l’emprunteur n’est pas contraint réglementairement à utiliser les intérêts acquis selon l’ordre chronologique d’acquisition. Il peut donc utiliser les droits aux taux les moins élevés en priorité.

 

Les opérations financées par le prêt épargne au logement

L’acquisition ou la construction de la résidence principale toute opération d’acquisition (neuf ou ancien) ou de construction concernant l’habitation du titulaire du prêt, de ses ascendants, descendants ou de ceux de son conjoint est éligible au prêt épargne logement. Dans le cadre du financement d’une construction, la valeur du terrain peut être prise en compte. Par contre, l’achat d’un terrain seul est exclu.

N.B. : Une acquisition en viager peut être envisagée, à condition que le montant du prêt soit inférieur au bouquet versé comptant au vendeur lors de la conclusion de la vente.

Condition d’occupation du logement

Est considéré comme résidence principale d’une personne physique, un logement occupé au moins huit mois par an par cette personne. Un logement ancien acquis à l’aide d’un prêt au logement, doit être occupé dès son acquisition.

Dans le cas d’une construction ou d’une vente en l’état futur d’achèvement, le délai d’occupation est porté à un an à partir de la déclaration d’achèvement des travaux. Dérogation à l’obligation d’occupation du logement, le logement a été acquis ou construit en vue de la retraite le bénéficiaire du prêt doit s’engager à occuper le logement dans un délai de six ans. Ce même délai est accepté si le logement doit devenir la résidence principale de l’emprunteur dès son retour d’Outre-Mer ou de l’étranger. Le prêt épargne au logement peut également financer des travaux visant à augmenter la surface habitable ou le nombre de logements par extension, surélévation ou division de l’ensemble ; des travaux d’amélioration du bien (tels : le confort, l’équipement, le chauffage, les conditions sanitaires, l’isolation thermique ou phonique) ; la construction d’une pièce supplémentaire ; l’achat ou la construction de garages ou de parkings, en extension ou situés à proximité de l’habitat principal.

La conservation du bien financé par un prêt épargne au logement

Un bien financé par un prêt doit être conservé par le bénéficiaire tout le temps que le prêt n’est pas remboursé. En cas de vente du bien le remboursement immédiat du prêt est exigé. Cependant, si l’emprunteur envisage l’acquisition ou la construction d’une nouvelle résidence principale, il est réglementairement admis que l’encours de prêt au titre de sa résidence personnelle, d’une résidence locative ou secondaire soit maintenu. Dans ce cas, le transfert devra intervenir dans un délai de 6 mois maximum à compter de la vente et un nouveau prêt au logement pourra être consenti à concurrence des plafonds.  En cas de donation du bien à titre gratuit le prêt  doit être remboursé, sauf dans le cas où le donataire est un membre de la famille, à condition que ce dernier ait vocation à être cessionnaire.  En cas de décès de l’emprunteur, lorsque le prêt n’est pas pris en charge par l’assurance, l’héritier se substitue au débiteur si sa situation financière le permet. Par ailleurs, au cas où il serait déjà bénéficiaire d’un prêt au logement, le plafond réglementaire peut être dépassé. En cas de divorce de l’emprunteur en régime de communauté légale, le prêt peut être maintenu à d’époux recevant le bien sous réserve du respect des règles de cumul, d’en cours et de solvabilité.

Les caractéristiques du prêt au logement

Le montant du prêt au logement est en fonction du montant des droits acquis et utilisés et de la durée du prêt ,il peut couvrir la totalité de la dépense hors frais d’acte notarié, de garantie, de dossier, de parts sociales et honoraires de négociation, tout en respectant les plafonds réglementaires liés aux prêts.

A noter : lorsque le prêt PEL ou CEL est constitué de taux différents, le financement doit comporter autant de lignes de crédit différentes sans que l’une des fractions ne soit inférieure à 150 €. En cas de pluralité de droits sur un même produit, l’emprunteur pourra indifféremment utiliser l’un de ses droits, en utilisant par exemple les droits au taux le moins élevé.

 

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