Le prêt immobilier, tout savoir avant de le contracter

17/08/2011

Comment rechercher les prêts immobiliers les plus adaptés à votre situation ?

Ce site est un guide du crédit qui vous informe et vous conseille : vous trouverez des comparatifs sur les taux, sur les contrats de prêts, les courtiers, sur les assurances et sur les organismes cautionnaires. Ne vous laissez pas seulement tenter par des taux bas, les options telles que la modulation de l’échéance et les pénalités de remboursement anticipé sont aussi importantes que le taux. Prenez le temps de réfléchir avant de signer une offre de prêt ! Vous trouverez ici toutes les informations dont vous avez besoin pour préparer votre acquisition et pour entreprendre vos démarches : les différents types de prêts, les règles à respecter, les assurances, les frais de dossier, les garanties demandées, la protection de l’emprunteur…Si vous êtes néophyte dans le monde du crédit, notre rubrique « Crédit Immobilier » est également pour vous ! Elle vous familiarisera avec les principaux concepts des prêts immobiliers.

Les différents types de prêt immobilier existants

  • Prêt immobilier à taux et mensualité constants : le taux est connu à l’avance, tout comme la durée et le montant de chaque mensualité.
  • Prêt immobilier à taux constant et mensualité progressive : le taux est connu à l’avance et les mensualités augmentent selon un calendrier fixé d’avance. Elles sont dites progressives : par exemple, tous les 5 ans, les mensualités augmentent de 2,50 %
    Notre conseil : à utiliser avec une grande prudence !
  • Prêt immobilier à taux révisable : Le taux est révisé chaque année, parfois chaque trimestre, selon un indice fixé dans le contrat.Les prêts à taux révisable se décomposent eux-même en plusieurs catégories selon la façon dont sont répercutées les variations de taux à la hausse comme à la baisse.
  • Prêt immobilier à taux capé : C’est un prêt à taux révisable dont la hausse, parfois la baisse, sont limitées par contrat à plus ou moins 1,5 point, 2 ou 3 points par rapport au taux de départ.Si par exemple, le taux de départ est de 4,5% avec un cap à 2 points, le taux ne pourra franchir la barre des 6,5% quelle que soit la conjoncture.
  • Prêt immobilier à double indexation : Certains établissements prévoient que le taux varie selon l’indice de référence, avec des conséquences sur la durée du prêt, tandis que la mensualité évolue automatiquement en fonction d’un autre indice, celui des prix à la consommation ou du coût de la construction.Indexer la mensualité permet de la faire évoluer au rythme de l’inflation, de maintenir le taux d’effort de l’emprunteur, ce qui sera utile pour éponger les éventuelles hausses de taux ou, s’ils restent stables, pour raccourcir la durée du prêt.Il ne faut donc pas confondre l’indice de référence du taux et l’indexation de la mensualité.
  • Prêt immobilier à échéances modulables : Le prêt à échéances modulables permet d’augmenter ou de baisser le montant de la mensualité pour, par exemple, profiter d’une rentrée d’argent ou au contraire traverser une situation un peu difficile, avec comme conséquence la réduction ou l’allongement de la durée du prêt.Ce type de prêt répond bien aux préoccupations actuelles des emprunteurs, qui souhaitent bénéficier d’une certaine latitude dans le remboursement de leur emprunt.La majorité des établissements prêteurs proposent désormais cette souplesse, mais en l’enfermant parfois dans des contraintes assez strictes.
  • Prêt immobilier à paliers : Ils sont adaptés aux cas dans lesquels l’emprunteur bénéficie de plusieurs prêts pour financer son opération. Ils servent en effet à payer une mensualité totale, tous prêts confondus, pratiquement constante : on dit qu’ils permettent de lisser les mensualités.
  • Prêt immobilier relais : Pour acheter au bon moment, pensez au prêt relais. Ce prêt, aujourd’hui octroyé dans des conditions de taux sensiblement identiques à celles du prêt habitation, permet aux propriétaires d’acheter un nouveau logement avant d’avoir revendu le leur. Le crédit relais couvre jusqu’à 80% du prix net vendeur (prix de vente estimé, moins les capitaux restant dus) de votre ancienne résidence. Si vous revendez dans l’année, votre crédit relais se révélera à l’usage peu onéreux puisque son remboursement total ou partiel s’effectue sans pénalité.

Garanties et caution pour le prêt immobilier

Lorsqu’une banque ou un établissement prêteur vous octroie un prêt pour acheter un bien immobilier, il demande des garanties pour pouvoir récupérer les fonds avancés si vous ne pouvez plus le rembourser.

– Pour les prêts d’un faible montant, essayer d’éviter toute hypothèque ou PPD.

– La caution d’un organisme est fréquemment la solution la moins onéreuse.

– La caution est un acte rédigé sous seing privé. Avantages : les formalités sont simples, réduites et rapides.

– Certains fonctionnaires peuvent échapper aux frais d’hypothèque en se faisant cautionner gratuitement par leur mutuelle.

– Attention : certaines banque ne peuvent bénéficier de cautionnement mutuelle.La caution peut être une personne physique. Dans la pratique, il est exigé une caution solidaire, dans laquelle la personne caution s’engage à payer à la moindre défaillance du débiteur. La caution peut être une société spécialisée. Elle rembourse le prêteur et se retourne contre l’emprunteur. Il existe également des mutuelles de fonctionnaires qui accordent cette caution gratuitement.

Conseils avant de faire votre prêt immobilier

Informez-vous sur les petits prêts (prêt employeur, prêt épargne logement) auxquels vous pouvez prétendre. Optez pour la durée la plus longue possible pour ces prêts, puisqu’ils sont les moins onéreux. Si le taux et la durée sont des critères déterminants, vous devez aussi contrôler la souplesse du prêt proposé (par exemple : augmentation ou diminution des mensualités, lissage). Préférez un prêt conventionné ou un PAS, si vous y avez droit. Les banquiers rechignent à mettre en place ces prêts réglementés, plus lourds à gérer. Mais ils offrent de tels avantages que vous devez insister.Choisissez bien la durée du prêt. C’est l’exercice le plus difficile. La durée coûte cher.

Négociez les éléments annexes du contrat (frais de dossier, assurance, garantie, indemnité de remboursement par anticipation…).

Choisissez avec discernement votre partenaire financier. Ne vous laissez pas abuser par des offres de crédits trop alléchantes.Ne serrez pas trop près les dépenses lors de l’établissement de votre plan de financement. Prévoyez assez large. Il vous sera alors beaucoup plus facile de pouvoir faire face aux éventuelles dépenses imprévues.

Ne vous engagez surtout pas à la légère au moment de la signature des contrats de prêts. Soyez sûr de vous et de vos possibilités.

Étudiez avec votre conseiller les garanties offertes pour éviter les frais d’hypothèque.

Profitez des dix jours de réflexion obligatoires pour réétudier avec soin votre plan de financement et votre plan de trésorerie.


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