Société civile immobilière (SCI) : conditions, avantages & inconvénients

20/08/2011

Pourquoi avoir recours à une SCI ?

Différentes raisons peuvent vous motiver pour avoir recours à une SCI : La SCI permet dans de nombreux cas d’éviter l’indivision. Car gérer un bien en indivision a de nombreuses contraintes: à tout moment un des indivisaire peut provoquer le partage du bien. A l’inverse dans une SCI, la règle de la majorité s’appliquant, les décisions seront plus faciles à prendre et à exécuter (si le nombre des membres excède 2 ). Un couple non marié peut choisir de constituer une SCI. Les deux concubins sont considérés l’un et l’autre soit comme des locataires soit comme des occupants à titre gratuit. Les statuts de la SCI peuvent prévoir qu’en cas de décès de l’un des deux concubins, la société soit dissoute ou qu’elle continuera avec le seul associé restant. Ce dernier pourra alors racheter la valeur de leur part aux héritiers. Ceux-ci ne pourront pas s’y opposer. Mais des problèmes peuvent la aussi surgir en cas de séparation car il est assez compliqué de dissoudre une SCI. Il faut également savoir que les associés d’une société civile immobilière ne peuvent pas bénéficier de certains avantages accordés aux personnes physiques acquérant leur résidence principale.

Quelle sera ma part de responsabilités lors d’une société civile immobilière ?

Pas de responsabilité solidaire sur les pertes. Les associés n’en sont comptables qu’à concurrence de la part qu’ils détiennent dans le capital social. Si vous possédez des parts représentant 10% du capital social d’une SCI, vous n’êtes responsable que de 10% des pertes, pas un sous de plus. Par ailleurs avant de se retourner directement contre vous, le créancier doit d’abord s’adresser à la société. Mais, afin de réduire leur contentieux les banques peuvent exiger les garanties suivantes :

  • – un nantissement des parts sociales.
  • – une inscription hypothécaire sur l’immeuble
  • – une caution simple ou solidaire des associés

Cette dernière garantie est importante puisqu’elle obligera les associés concernés à rembourser la banque en cas de défaillance de la société.

Transmission du  capital d’une société civil immobilière

Constituer une SCI pour transmettre un patrimoine immobilier à ses enfants ou à son concubin permet de réaliser des économies d’impôts. Par exemple, une SCI est constituée entre des parents et leurs enfants pour acheter un immeuble 1 millions d’ euros. Une moitié est financée par un apport en compte courant du père et l’autre est payée en cash. Au bout de quinze ans, la valeur de l’immeuble est de 3 millions d’euros. A l’actif de la société, le bien ne sera comptabilisé que pour 2 millions car le million d’euros de compte courant n’aura pas été réévalué. Les enfants vont donc bénéficier d’une plus-value sans avoir contribué à l’ensemble du financement initial.

Les avantages d’une société civile immobilière

Lors de l’achat d’un bien immobilier, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus. La transmission gratuite de l’usufruit à ses enfants : il suffit pour cela d’apporter la nue-propriété d’un bien à la société civile. Au décès de l’usufruitier (généralement le père), les enfants nus-propriétaires récupèrent automatiquement la pleine propriété du bien, sans avoir à payer de droits de succession. La SCI échappent au droit de préemption urbains des collectivités locales (le droit de préemption ne peut s’excer que sur des biens immobiliers).

Les inconvénients d’une société civile immobilière

Les prêts épargne logement ne peuvent financer l’acquisition de part de SCI. La lourdeur de gestion avec notamment, l’immatriculation au registre du commerce et l’élaboration de documents comptables chaque année. La constitution puis la dissolution de la SCI entraînent des frais notariés aux quels peuvent s’ajouter des honoraires de conseils d’avocat ou de notaire.


Fatal error: Call to undefined function wp_related_posts() in /web/prestamocredito/www/moncreditfacile/wp-content/themes/SEOAdMax/single.php on line 37